Reduções de impostos e o impacto nos investimentos imobiliários

A importância de uma estratégia tributária antes da compra de um imóvel (inclusive em leilões)

Muita gente acredita que o segredo da rrematação está apenas no lance vencedor. Mas quem se antecipa com planejamento tributário, sai na frente duas vezes: na hora de pagar menos imposto e na hora de proteger o patrimônio adquirido.

Antes da arrematação, é fundamental definir quem será o arrematante: Pessoa Física, Pessoa Jurídica ou uma Holding Patrimonial. Essa escolha muda completamente o cenário tributário:

• Pessoa Física: pode ter vantagens na venda futura (isenções, deduções e uso de lucros imobiliários para aquisição de outro imóvel).

• Pessoa Jurídica (lucro presumido): pode pagar menos imposto sobre aluguéis e ganho de capital, ideal para quem arremata para reter o patrimônio em sua carteira, enquanto aluga via plataformas ou particular.

• Holdings familiares: são ótimas para quem arremata pensando no longo prazo e quer facilitar futuramente a parte sucessória.

  Exemplo prático: uma pessoa jurídica pode arrematar um imóvel para locação com tributação efetiva de 11% a 14%, enquanto uma pessoa física pagaria até 27,5% sobre os rendimentos de aluguel.

Tributação sobre ganho de capital: como reduzir após a arrematação

Ao revender um imóvel arrematado em leilão, incide o imposto sobre ganho de capital para pessoa física que geralmente é de 15% para ganho de capital (Lucro) de até R$ 5 milhões, mas que pode chegar a 22,5%, caso o lucro seja superior a R$ 30 milhões (consulta a tabela progressiva). No entanto, o investidor atento pode reduzir significativamente esse imposto, inclusive em imóveis adquiridos em leilões.

Estratégias de redução:

• Dedução de despesas com benfeitorias e custos do leilão (comprovados por nota fiscal).

• Atualização do valor do imóvel via declaração correta no IR.

• Uso da isenção para venda de único imóvel de até R$ 440 mil.

• Isenção se o valor for reinvestido em novo imóvel residencial em até 180 dias.

Para pessoas jurídicas no lucro presumido, o ganho de capital é calculado de forma diferente e, muitas vezes, menos onerosa.

Dica prática: quem arremata imóveis para revender pode, com planejamento adequado, organizar uma PJ com atividade de “compra e venda de imóveis próprios”, reduzindo a tributação total da operação.

Sucessão patrimonial: facilidade e segurança para imóveis arrematados

Investidores que arrematam vários imóveis em leilão precisam pensar em além de proteção patrimonial, futuramente como se dará a sucessão.

A solução? Criar uma holding patrimonial, transferindo os imóveis para essa estrutura:

• Reduzindo a exposição do patrimônio pessoal.

• Facilitando o planejamento sucessório, evitando inventários caros.

• Permitindo a devida distribuição de lucros com tributação mais eficiente.

Cenário comum: um investidor que arremata imóveis para aluguel transfere os bens para uma holding, recebendo os aluguéis como lucro isento, ao invés de como pessoa física tributada na tabela progressiva.

Recolhimento correto de ITBI nas arrematações, conforme o STJ

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) também está presente nas arrematações — e é um ponto que merece atenção. Muitas prefeituras tentam cobrar o ITBI com base em valores superiores ao lance ou ao valor venal do imóvel.

O que diz o STJ?

Em julgamento de 2021 (Tema Repetitivo 1113), o STJ firmou que o ITBI só é exigível após o registro da arrematação em cartório, e que a base de cálculo deve ser o valor efetivo da arrematação, não valores de referência arbitrários.

Impacto real: se um imóvel for arrematado por R$ 300 mil, mas a prefeitura tentar cobrar ITBI sobre R$ 450 mil (valor venal de referência), o investidor pode recorrer — e com base legal sólida.

Para isso, nós contamos com a ajuda da Laurentum – www.laurentum.com.br, assessoria especializada em arrematações e reduções de impostos imobiliários, que através de medida judicial consegue uma liminar em poucos dias para que seja recolhido o ITBI pelo valor correto, sem a incidência de juros, multa e ou correção monetária.

Em outro cenário, nós também indicamos a Laurentum, caso o comprador ou arrematante já tenha recolhido o imposto sobre o valor incorreto, para buscar o devido reembolso da diferença paga a maior, mas atente-se, o prazo prescricional é de 5 anos, a contar do pagamento do imposto, então você leitor comprou ou arrematou algum imóvel nos últimos 5 anos, consulte um especialista para verificar essa possibilidade.

Outros pontos tributários importantes para os arrematantes

Além dos temas acima, há outros aspectos fiscais que impactam diretamente quem compra imóveis em leilões:

ITCMD nas doações e sucessão de imóveis arrematados

Se os imóveis forem doados ou herdados futuramente, o ITCMD incidirá — e, com planejamento antecipado (doação com reserva de usufruto, por exemplo), é possível reduzir o impacto tributário.

Imposto de Renda sobre rendimentos de locação

Para imóveis arrematados e posteriormente alugados, a tributação sobre aluguéis deve ser considerada:

• Pessoa Física: até 27,5% na tabela progressiva.

• Pessoa Jurídica (lucro presumido): cerca de 11% a 14%, dependendo da localidade e do regime.

Incorporação e venda de imóveis arrematados

Se o imóvel arrematado for reformado e revendido (atividade de incorporação), o investidor pode se beneficiar do RET (Regime Especial de Tributação) — que fixa a alíquota total de tributos federais em 4% da receita.

Excelente para quem arremata com foco em lucro na valorização.

Considerações Finais

As oportunidades em leilões são reais — mas o lucro potencial só aparece quando o investidor entende que o planejamento tributário é tão importante quanto o valor do lance. Arrematar bem é só metade do jogo. A outra metade é pagar menos imposto legalmente, proteger o patrimônio e estruturar o investimento de forma estratégica.

Seja pessoa física, jurídica ou holding, quem investe com inteligência tributária maximiza ainda mais os lucros e minimiza os riscos — especialmente no mercado de leilões, onde cada detalhe importa.

Investir em imóveis continua sendo uma das formas mais sólidas de construir patrimônio, especialmente quando falamos de arrematações em leilões, que muitas vezes oferecem imóveis com preços muito abaixo do valor de mercado. No entanto, o que nem todos os investidores consideram é que uma boa estratégia tributária pode fazer toda a diferença entre o lucro real e o prejuízo mascarado.

Seja por compra direta ou por meio de leilões judiciais e extrajudiciais, os tributos envolvidos exigem atenção. A seguir, vamos abordar como as reduções de impostos e o planejamento tributário impactam diretamente os investimentos imobiliários, especialmente em cenários de arrematação.

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